Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону
Когда дело касается обустройства своего жилья, мы всегда стремимся к максимальной комфортности. Иногда, однако, организовать пространство так, как мы хотим, требует перепланировки квартиры. Однако это не обычный ремонт и перед тем, как приступить к перепланировке, необходимо прояснить множество деталей.
Часто считается, что несущие стены при перепланировке не должны быть затронуты. Но это мнение ошибочно. Строго запрещено сносить несущие стены, однако сделать проем в них достаточно возможно. Для этого понадобятся серьезные инженерные расчеты, качественные строительные работы и соответствующие согласования. Важно доказать Мосжилинспекции, что перепланировка не повредит конструкции здания и не будет угрожать безопасности жителей.
Перепланировка квартиры может потребовать согласования, особенно если затрагиваются несущие конструкции. В данном случае следует руководствоваться определенным алгоритмом.
Первым шагом необходимо получить первоначальный план БТИ и заключение авторов проекта дома о возможности затрагивания несущих конструкций. Далее происходит разработка проекта перепланировки с обязательным указанием всех перепланировочных работ, в том числе усиления несущих конструкций. Следующим этапом является согласование в Мосжилинспекции и получение соответствующего разрешения на перепланировку. После этого можно начинать производство работ и ремонт. После завершения ремонта проводится приемка квартиры в МЖИ и получение обновленного плана БТИ. Наконец, следует внести изменения в ЕГРН.
Если проект перепланировки затрагивает несущие стены, важный момент заключается в том, что техническое заключение должно быть составлено при участии авторов проекта дома. Если авторы запрещают делать проемы в несущих стенах, необходимо найти другой вариант перепланировки.
В случае если требуется сделать проем в несущей стене, необходимо получить доступ к квартирам соседей выше и ниже, чтобы проверить наличие проемов у них. При наличии деревянных перекрытий, необходимо вскрыть полы для убедительной проверки их надежности.
Важно помнить, что самовольная перепланировка, не прошедшая согласование, является административным нарушением и может привести к штрафу в размере 2000-2500 рублей. Окончательное узаконение перепланировки после окончания работ также может оказаться затруднительным, особенно если были совершены грубые нарушения. Чтобы избежать лишних затрат и проблем при продаже квартиры, передаче ее в залог или официальной сдаче в аренду, необходимо строго руководствоваться официальным алгоритмом согласования перепланировки.
Согласование перепланировки квартиры может иметь свои нюансы, в зависимости от типа дома. Несущие стены, к примеру, могут представлять проблему при перепланировке. Рассмотрим различные случаи.
Монолитный дом
В монолитных домах межквартирные или межкомнатные перегородки, как правило, несущими не являются. Поэтому процедура согласования перепланировки в таком доме может быть проще, и стоит обратиться к проектному институту, который занимался изначальным проектированием дома.
Панельный дом
ОАО "МНИИТЭП" разрабатывал проекты практически всех панельных домов в Москве. Другие авторы проектов не занимаются составлением технических заключений уже давно. Следовательно, при перепланировке квартиры в панельном доме, также стоит обратиться к ОАО "МНИИТЭП".
Кирпичный дом
В случае, если дом из кирпича и несущими являются стены толщиной более 30 см, при ремонте, затрагивающем несущую стену, или если дом кирпичный, а перекрытия - деревянные, необходимо обратиться в ГБУ "Экспертный центр".
Блочный дом
Несущие стены в блочном доме, могут отличаться в зависимости от типового проекта, по которому дом был построен. В большинстве случаев несущие стены в домах из бетонных блоков не встречаются. Если устранить необходимость проверить тип дома, можно обратиться в ОАО "МНИИТЭП".
В случае, если не установить авторства проекта или автор уже не занимается составлением технических заключений, можно обратиться в ГБУ "Экспертный центр". Это организация, которая занимается подобными проблемами и предоставит техническое заключение.
Согласование перепланировки и ее реализация – это дорогостоящие процессы. Так, для создания дверного проема в несущей стене необходимо иметь проект перепланировки и профессиональные инженерные расчеты по габаритам, усилению и нагрузкам проема. В противном случае, такие работы могут привести к обрушению или появлению трещин в стене, а при расширении проема на первом этаже возможно повреждение фундамента. Стоимость технического заключения на перепланировку квартиры в панельном доме составляет около 60 000 рублей, а оформление занимает до одного месяца. Устройство самого проема и его усиление в стандартном исполнении обходятся в 45 000 рублей. Если проем в несущей стене необходим, то стоимость согласования и сроки увеличиваются в полтора-два раза.
Важно помнить, что резка проемов в несущих стенах может осуществляться с использованием дисков с алмазным напылением. Это практически бесшумный метод, позволяющий получить ровные кромки и предотвратить появление трещин в стене. В то же время для выполнения таких работ требуются специальные допуски СРО.
В процессе создания проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Проектировщик с допуском СРО должен осуществлять авторский надзор и вести журнал производства работ с печатями. После завершения перепланировки, все необходимые документы предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. Затем, следует обратиться в БТИ, чтобы зафиксировали новую планировку и внесли ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.
Несмотря на сложности, перепланировка квартиры предоставляет ряд преимуществ. Она позволяет изменять площадь разных помещений, сделать более удобным вход в кухню или разделить смежные комнаты. Важно учитывать, что не все изменения, особенно касающиеся несущих стен, могут быть безопасно реализованы и требуют законного согласования.
Фото: freepik.com